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静水流深，定见未来：深圳湾睿印RAIL IN的破局之路，在流动中锚定湾区生活

来源：萌宠菠菠乐园时间：2026-01-15 16:39

观察 OBSERVATION

深圳湾睿印RAIL IN

以孤勇者之姿在深超总开辟出一条破局之路。

在高速发展的深圳，商业竞争的硝烟从未消散。深圳湾超级总部基地（下文简称“深超总”），这片汇聚高端总部、资本与人才的新兴板块，无疑是城市发展的高能赛道，但澎湃的发展势能，并不意味着触手可及的商业红利。

对此，深圳湾睿印RAIL IN或许深有体会。作为深超总首个开业的超级TOD综合体，它诞生于一片建设工地之中，相当于独自扛起了片区商业拓荒的重任，堪称区域商业版图里的“孤勇者”。

项目必须直面新兴总部片区普遍存在的现实挑战：一方面，片区商务属性突出，工作日与非工作日的客群结构差异显著，对经营时段规划和复合体验打造提出更高要求；另一方面，高净值客群见多识广，对品牌敏感，多业态品牌服务不同客群要求愈发明显。

在复杂多变的市场格局中，深圳湾睿印RAIL IN选择了一条与自身基因深度契合的路径——不追随喧嚣，却始终稳步向前。通过沉静而坚定的经营步履，项目逐步构建出清晰且极具识别度的运营语言，在精准锚定目标客群与场景需求的过程中，真正塑造了一座商业综合体应有的长期主义品格。

它不依赖短期造势，却精准切中高品质客群的真实需要；不追求声量最大，却以沉静而扎实的“精准打法”，在场景营造、品牌组合与服务体验中持续塑造差异化的认同。这种“靶向运营”思维，让深圳湾睿印RAIL IN在喧嚣市场中反而建立起沉稳而鲜明的身份标识，也赋予了商业以可持续的生命力——不是在流量中漂浮，而是在价值中扎根。

PART.01价值深耕内核与品牌共筑湾区理想生活

深超总作为深圳汇集全球总部企业与高净值人群的核心板块，集聚了产业、资本与人才等多重红利。许多人想当然地认为，诞生于这片土地之上的商业项目，理应是顺势承接顶级资源馈赠的“天之骄子”；然而现实却是，光环之下的商业生态更为严苛，深圳湾睿印RAIL IN作为深超总唯一商业，必须先通过一场关于“意义”的生存考验。

从消费者画像来看，项目所面对的是一群时间高度稀缺、却对体验品质有着极高要求的客群，包括以效率为先的商务精英、重视家庭陪伴与教育投入的高净值家庭，以及频繁往返深港的差旅人群。他们所期待的，是一个能够匹配其认知水准、生活节奏与圈层需求的“复合型生活枢纽”。

正是基于这些洞察，项目自诞生之初便依托超级TOD枢纽属性，探索与世界级产业高地相匹配的城市生活方式表达，并通过垂直向上的空间组织逻辑，有序铺陈多层次品质生活场景。

随着片区新住宅地的陆续动工，以及大疆智能航空总部、传音控股、华星光电总部(TCL)、深铁超总基地北塔等项目的开工建设，加之深圳湾超级总部C塔的顺利封顶，高净值与高效率人群正持续向这里聚集，在此背景下，中购联观察到，深圳湾睿印RAIL IN的品牌调整逻辑也随之愈发清晰。事实上，这与项目从一开始就围绕核心客群的生活节奏与真实需求进行孵化，从而塑造与深超总相匹配的差异化商业生态有关。其中的关键突破口，便是填补片区被长期忽视的“夜间消费空白”。这一点，在其2025年的品牌调改中尤为明显。

在这里，白天是高度运转的商务场域，但下班之后、夜幕降临时，高品质夜生活与全天候社交空间的需求长期处于被忽视状态。基于这一判断，项目率先从夜间与全时段生活方式切入，逐步补齐深超总的“24小时湾区生活图册”。

以全时段精致餐厅潔KEEP LIFE为代表，项目通过兼顾餐饮、社交与松弛氛围的空间设计，承接白领人群从办公场景向夜间社交的自然过渡；同时引入鸟鹏烧鸟居酒屋、星聚会KTV等夜间消费品牌，丰富下班后至深夜的消费选择，使这里不再只是白天适用的商务配套，而是逐渐生长出具有温度的湾区夜生活新亮点。不止于夜间，在周末时段，AM FUN运动超乐场、星际传奇等体验型品牌，在为湾区家庭提供休闲去处的同时，也吸引了追求潮流运动与互动娱乐的年轻社交客群。

与此同时，针对周边国际学校集聚的特点，项目也同步完善了家庭亲子与艺术教育板块的布局，引入立青画室、艺芭蕾、特伦斯等品牌，满足品质家庭对艺术启蒙、兴趣培养与长期教育投入的需求，使商业空间成为家庭日常生活的延伸。

在夯实夜经济与家庭消费场景的基础上，餐饮布局亦紧扣商务客群的高效、多元需求，从鲜潭蒸汽石锅鱼、潮好味、遇见小面等品质餐饮满足日常用餐需求，到观沧宴等中高端餐饮承接商务宴请场景，再配合Something For、Baking&co.等咖啡与烘焙品牌，构建全天候、多场景的餐饮体系，实现同一商圈内便捷切换。

随着客群结构逐渐清晰，项目进一步聚焦高净值核心人群对品质零售与生活方式的进阶需求。众所周知，高端商业氛围的养成绝非一朝一夕，因此，项目现阶段主要引入一系列强调审美取向、工艺与个人风格的品牌，包括小众制表集合店CHRONOSPORT、复古男装买手店RADIANCE BLUE以及经典男装品牌FICUS榕仕，以满足理性消费下对品位与专业度的追求。2026年，深圳湾睿印RAIL IN也将持续洞察周边客群，及时了解行业动态，让深超总24小时湾区生活图册更加丰富精彩。

PART.02多元体验供给激活商业价值增量

当业态配置趋于完善，商业竞争便不可避免地进入以运营与内容为核心的深水区。尤其是在深超总这样一个以高强度通勤、快节奏切换为常态的区域，商业项目的真正挑战，早已不在于制造一时的热闹，而在于如何让消费者持续停留、反复到访，并在长期互动中建立稳定而真实的情感连接。这也意味着，内容是否能够被持续生产、反复激活，并最终转化为长期关系，正在成为衡量项目运营深度的关键指标。

面对深超总多元复合的生态，传统的节点式营销已捉襟见肘。正是在这一背景下，中购联观察到，深圳湾睿印RAIL IN对上述命题给出的回应，并非节点式、事件型的内容输出，而是构建起一套持续性内容机制。项目通过高频、稳定、可预期的主题活动与场景打造，让商业空间始终“在发生”，持续为客群提供可体验、可参与、可分享的生活场景，从而在运营层面不断累积势能，并在情感层面逐步形成差异化竞争力。

非遗文化，节庆体验与文化赋能

当非遗活化从文化命题演变为商业运营的新趋势，如何将其转化为可持续的客流引擎与消费增长点，便成为考验项目创新力的关键。这也是深圳湾睿印RAIL IN长期探索并深耕的方向。2025年，以此为基石，项目更在不同节庆节点持续打造多元非遗活动，逐步构建起一个鲜活的“非遗+”活力生态。

去年5月，项目推出“深超总超好逛·潮汕美食节”，通过潮汕市集、手作体验与互动展演，吸引知名博主TC在中国、帕克在深圳等超百位达人到场打卡，获中国移动、深圳大学、字节跳动等政企、学校以及文旅深圳、创新南山、深圳餐饮协会等多媒体联合支持，吸引全城目光。

去年10月，“声色艺境” 非遗系列活动，为了让消费者近距离感受这项国家级非遗的独特魅力，深圳湾睿印RAIL IN走访考察多家非遗团队，最终与国家级非遗泸西英歌舞达成深度合作，成功将原汁原味的英歌舞表演风貌引入深圳，让雄浑豪迈的英歌舞精神扎根大湾区、浸润消费者生活。

两场活动不仅掀起体验热潮，更成为项目“非遗+商业”破圈实践的标杆好戏。在此基础上，深圳湾睿印RAIL IN进一步深化非遗表达，融合光影、音乐与技艺，打造湾区非遗文化聚场。单场客流同比提升15%的亮眼数据，直观印证了沉浸式非遗文化内容对现代客群的强大吸引力。

全年系列非遗活动累计实现超过3000万次曝光，在社交平台持续发酵，形成长效文化声量。通过系列的非遗内容运营，深圳湾睿印RAIL IN正稳步将自身塑造为一个让传统技艺焕发生机、让节庆体验更有内涵、让城市商业空间承载文化记忆的活力平台。

空间变身运动场，第六立面活力显现

当全民健身浪潮席卷消费市场，深圳湾睿印RAIL IN凭借超级TOD与城市高点优势，将建筑转化为内容载体，并利用稀缺空间打造独特运动体验，激活项目的第六立面。

项目去年6月举办的第二届“SKY RUN天空跑”城市级赛事，依托358米高的SIC深湾睿云中心打造1956阶梯级数的云端赛道，将运动竞技与城市天际线景观相结合，凭借极具辨识度的体验成功破圈。赛事同时不断丰富选手年龄段及趣味性，吸引香港跑团、深圳大学等超过2000名参赛选手，跑者以最高11分42秒登顶成绩刷新纪录。这一体育IP与城市地标联动的创新模式，使得本届赛事获央视、深圳卫视、香港商报等多家主流媒体报道，超3200万次媒体曝光，由此成功塑造了“天空运动地标”的鲜明形象。

以“运动+场景+社交”为核心模式，结合全民赛事的强参与属性，深圳湾睿印RAIL IN正倾力打造专属的城市级运动IP。后续项目还将依托坐拥红树湾公园与深圳湾公园的天然优势，策划落地睿印夜跑、深大跑团等系列运动社群活动，让跑者们在这里找寻运动乐趣、收获成长的同时，持续为项目注入活力与人气。

宠物友好，构建共融生活场

2025年，深圳湾睿印RAIL IN持续深化“宠物友好”标签，通过一系列的主题活动强化情感联结，以系统性、多维度的运营策略，链接内外部资源，推动商户共创的形式，打造人与宠物共融的温暖场域。

从品牌跨界、公益实践到人宠互动，项目围绕养宠人群的真实需求，逐步构建起“服务+内容+情感”三位一体的宠物友好生态。如开启宠物代言犬行动，通过宠物这一生动的载体，释放属于深圳湾睿印RAIL IN的宠物友好号召力，这不仅增强了客群黏性与活跃度，也推动项目成为城市中具有辨识度的宠物友好生活目的地，让每位因宠而来的客人宾至如归，在这里与爱宠尽情逛玩。

公益融入商业，承载城市温度

除商业与文化内容外，深圳湾睿印RAIL IN更将公益深度融入运营体系，以多元实践赋予商业空间公共价值与社会责任属性。一方面，项目聚焦儿童成长、海洋保护与社区关怀三大方向，联动印力公益及多家校方开展梦马课堂、公益影展等青少年成长活动；联合中国海洋发展基金会落地环保净滩行动；通过将这些公益活动融入生活场景，在潜移默化中将公益理念转化为全民可参与的日常行动。

另一方面，作为宠物友好商业标杆，项目在宠物公益领域更是多维发力。一是以宠物为纽带，串联起公益组织、品牌租户等多方力量，如携手香港爱护动物协会打造公益喵喵小屋，联动挥爪实验室、星巴克等租户推出宠物乐园、宠物运动等特色活动，推动宠物友好理念深度融入城市生活肌理。

二是构建宠物友好全周期覆盖体系，通过招募一日宠物代言犬，全年持续提供宠物会员专属权益，创新落地就“宠”你·寻宝游园会、猫咪存钱罐、乐享奔驰·宠爱之旅等主题活动，满足不同客群的人宠互动需求；同时，从宠物关怀细节出发，推出入秋指南、过冬指南等实用宠物TIPS，线上征集爱宠故事及美图并在线下落地围挡美陈长期展示，以线上线下全渠道，让消费者能直观感受到项目的宠物友好氛围。从场景打造到细节关怀的全方位布局，这一系列活动也让萌宠们真正融入深圳湾睿印RAIL IN这样一个沉浸式的宠物友好商场，由此推动商业空间成为承载公共善意的开放平台。

PART.03以服务为纽带创造不息的商户连接力

2025年，项目以商户价值增长为核心，通过多维联动与精准施策，实现运营效能与品牌黏性的双向提升。每月落地超多场商户营销活动，如打造KFC全国独家快闪、胡春杨明星见面会等标杆事件，联动hulo hulo咖啡开展“一日店长”活动，助力商户业绩环比提升最高达129%；深度整合添蜜、婕她等场内外资源，落地会员共建活动。

迈入2026年，项目延续精准营销思路，聚焦年轻消费群体的情绪价值寄托，深耕粉丝经济，携手QQ音乐、明星官方后援会等，接连落地陶喆、NCT DREAM、蔡依林、陈立农、汪苏泷等明星的粉丝应援活动，进一步拓宽流量的入口。

随着项目与消费者、商户的共生关系不断深化，未来项目将持续以精细化运营为纽带，打通资源壁垒，优化服务体系，在消费迭代浪潮中释放商业生命力，塑造更具黏性的湾区理想生活方式，为城市商业发展注入持久活力。

以会员深耕构建情感链接：在会员运营上，每周固定开展会员专属活动，从非遗手作到亲子互动、从生活美学到高端私享，皆在让会员找到志同道合的社交圈子。同时，礼宾部还提供礼品包装、照片打印、季节茶饮等实打实的贴心服务，让会员逛玩体验更舒心。

此外，联合场内多家商户定制专属福利，推出品牌折扣、新品品鉴、星贝兑换等权益，既让会员享到了实惠，也帮助商户拉动了销售，真正实现双向共赢，让商业空间变成有温度的会员聚集地。

结语

回望深圳湾睿印RAIL IN的成长路径，它并非一蹴而就的明星项目，而是在深超总逐步展开的过程中，与城市一同经历培育、磨合与生长。

随着片区新的住宅用地陆续动工，大疆智能航空总部、传音控股、华星光电总部(TCL)等龙头企业的相关布局相继落地；神州数码国际创新中心、天音大厦等实力企业也逐步汇聚。与此同时，招商银行全球总部大厦、中海·深湾玖序（二期）也将于2026年入市，加入到深超总建设发展的大家庭。多方聚力下，共同筑起深超总总部地标形象。

如今，深超总的城市总部名片愈发清晰，正朝着“全球总部聚集区、都会文化高地、国际交流中心、世界级滨海客厅”的未来城市典范全速迈进。在这一进程中，深圳湾睿印RAIL IN已不再只是率先入场的商业项目，而是凭借持续的运营能力，完成了从商业设施向城市生活载体的转变。它以内容回应流动，以运营连接商户，以空间承载文化，在快节奏的湾区语境中，探索出一条契合深超总城市能级的商业生长模式。

当越来越多的神秘面纱被揭晓，站在深超总之上回望深圳，这座商业综合体所呈现的，已不仅是以孤勇者之姿开辟出的一条破局之路，更是一种与城市共同进化的可能性。